在当今这个信息飞速传播的时代，“日本失去的二十年”已成为大众热议的高频话题。

但在高谈阔论背后，我们是否曾静下心来，深入思考那些在日本房价巅峰时盲目接盘的人们，在泡沫破裂后的人生境遇？

他们的故事，不仅仅是个体的悲剧，更是一部生动的经济警示录。

2020年，日本一项令人瞠目结舌的政策掀起轩然大波——房贷还贷年龄延长至85岁。要知道，日本普通男性平均寿命仅82岁，这意味着许多人一生都被房贷的枷锁束缚，甚至离世后，子女还得继续偿还这笔沉重的债务，“债一代”的命运令人唏嘘。

近20年日本房贷数据显示，还清房贷平均年龄高达73岁，且仍在逐年上升。而这些深陷债务泥潭的人，大多是在1986-1991年日本房价高位时冲动购房的年轻人。

究竟是什么原因导致日本房价暴跌，让他们陷入如此绝境？我们又能从他们的惨痛经历中获得哪些宝贵教训？

投资界流传着这样一句话：“十次危机，九次地产。”回顾世界历史，众多史诗级金融危机都与房地产紧密相关。

1929年，美国房地产泡沫与银行业危机相互交织，最终引发了大萧条；1991年，日本房地产泡沫破裂，自此步入“失去的二十年”；1998年，东南亚国家因地产泡沫陷入中等收入陷阱。而1991年日本房价暴跌事件，无疑是研究房地产泡沫危害的典型案例。

1985年，签订《广场协议》后的日本，在美国的支持下迎来了经济的空前繁荣。日本GDP迅速攀升至美国的70%，坐稳世界第二大经济体宝座。

经济实力的增强让日本社会弥漫着一股自信与骄傲，“日本可以说”“日本人去把美国买下来”等言论甚嚣尘上。

在这种狂热氛围下，日元持续升值，房价更是一路狂飙。就连纽约地标性建筑洛克菲勒大楼都被日本人高价收购，1989年，国土面积仅为美国4%的日本，地价市值却达到美国地价总额的4倍。

当时的日本人坚信房价永远不会下跌，炒房成为全民热衷的活动，甚至在《哆啦A梦》1989年剧场版《日本诞生记》中，大雄和胖虎穿越到数百万年前的日本，第一件事就是争抢土地，可见炒房观念已深入人心。

1989年，一个关键人物的登场改变了这一切，他就是三重野康。其实早在1987年，日本政府就已察觉房价泡沫的隐患，推出了一系列土地政策，甚至实行中签率低至千分之一的摇号买房政策。

但这些措施不仅未能抑制房价上涨，反而加剧了市场供需矛盾。三重野康23岁就进入央行工作，素有“央行王子”的美誉。

1985年，身为央行副行长的他，就极力主张提高利率，以遏制资产泡沫和通货膨胀。他深知工薪阶层辛苦一生却买不起房的社会是不健康的，日本急需加息来稳定经济。

然而，他的提议遭到大藏省和美国的反对，不仅加息计划落空，再贴现率还进一步下调。

直到1989年，三重野康出任日本第26任央行行长，终于获得了决策权。他果断采取行动，试图主动刺破泡沫，实现经济软着陆。

在一年内，央行连续加息5次，利率从2.5%大幅上调至6%，货币供应增速也随之大幅下滑。但出乎他意料的是，最先崩溃的不是房价，而是股市。

1990年1月12日，日经225指数急剧下跌，拉开了日本股市黑暗时刻的序幕。在随后的9个月里，指数从最高点38915点暴跌至2万点以下。

股市暴跌导致企业、银行和证券公司纷纷陷入巨额亏损，为了获取流动性，他们不得不抛售股票和土地等资产。大量破产企业的抵押物被银行强制变现，使得房地产市场瞬间供大于求，房价迅速下跌。

1991年，日本房地产市场全面崩塌，六大城市房价下跌15%-20%。起初，一些人还以为这只是正常的市场调整，甚至企图抄底，但房价却一路狂跌，持续了15年之久。

到2007年底，六大城市土地价格仅为1991年高点的27.7%，甚至低于1982年的水平。

三重野康看似符合教科书理论的政策操作，却将日本经济推向了休克状态。

泡沫破裂后，日本货币和财政官员用尽各种手段刺激经济，但收效甚微，经济衰退期长达15年以上。那些在房价高位买房的日本人，后半辈子都在为偿还房贷拼命奔波。

1991年后，日本经济进入衰退拐点，适龄购房人口数量大幅下降，城市化率高达77.4%，房地产市场彻底失去了接盘者。曾经幻想通过买房实现财富自由的人，资产大幅缩水，无数人一夜之间从千万富翁沦为千万负翁。

想要卖房的工薪族无人问津，社会矛盾激化，自杀、暴乱、犯罪等事件频发，达到历史之最。没买房的日本人虽然躲过一劫，但消费和投资观念也发生了巨大转变。

80年代，日本人敢于按揭30年购买高价房产，而短短几年后，他们不再轻易负债，不再相信房价会永远上涨，对未来也失去了信心。

日本房地产泡沫破裂后，日本企业虽产品仍有竞争力、能创造利润与现金流，但资金都用于偿债，扩张雄心不再。

企业和个人经济目标从追求利润最大化变为追求负债最小化，日本央行不断降低利率甚至降至零，企业仍不愿贷款投资。

1988年低利率催生资产泡沫，1993年同样利率却无效，整个90年代日本企业每年净还债量达几十万亿日元，经济复苏艰难。

日本经济学家辜朝明提出“资产负债表衰退”概念解释经济衰退。泡沫破裂使资产价格暴跌，企业和家庭资产缩水、资不抵债，1989年后资产价格暴跌让日本损失1500万亿日元。

为补资产缺口，企业和家庭偿债至少15年，消费和投资萎缩，总需求锐减相当于GDP总额20%，日本经济陷入萧条恶性循环。

这种循环从企业蔓延到家庭和民众，年轻人受冲击大。房贷成负担，他们降低房贷意愿；因经济不确定，婚姻生育率下降；经济低迷资金匮乏，创业激情被浇灭。

大前研一在《低欲望社会》指出，35岁以下年轻人对未来恐惧不安，拒绝贷款，对利率无反应，日本进入“丧失大志的时代”。

日本最后一个能够重振经济的时间窗口是1990-2000年，那时日本老龄化问题尚不严重，传统产业优势依然存在，新兴产业尚未大规模兴起。

如果当时日本能够进行结构化深度改革，或许还能挽救企业和家庭的扩张意愿。然而，日本却错失了这宝贵的10年，导致经济一蹶不振。

对于路径高度相似的东亚国家来说，日本的经历无疑是一面镜子。那么，中国是否会重蹈日本房地产泡沫的覆辙呢？

我认为不会，主要基于两点原因：一是中国城市化进程尚未完成，仍处于持续增长阶段，而日本经济衰落的重要原因之一就是城市化率达到拐点后开始下降；二是中国高房价主要集中在个别城市，与日本全国性的高房价情况截然不同。

作为普通人，我们能从日本高位接盘者的经历中学到什么呢？

首先，要明白房子并非绝对安全的资产，不要把全部身家都押在房产上，更不要幻想通过炒房实现一夜暴富；

其次，要避免陷入买房焦虑。如今，社交网络上各种营销号大肆贩卖买房焦虑，鼓吹年轻人要趁早买房，甚至20出头的女生都在晒房产证。但从全球范围来看，我国首次购房者平均年龄为27岁，位居世界第一，而美国是35岁，日本是41岁。我们应该根据自身实际情况，理性看待购房问题；

最后，要清楚房子与幸福之间并没有必然联系。如果买房的代价是掏空六个钱包，背负30年房贷，被迫陷入无休止的996工作模式，失去对生活的选择权和反抗能力，这样的生活真的是我们所追求的幸福吗？

日本房地产泡沫破裂后，人们的生活态度发生了明显转变，浮躁攀比之风逐渐减弱，建筑工人、面包师等职业成为许多年轻人向往的工作，因为这些工作能够让他们实现自身价值，人们开始更加关注实际需求，追求更具幸福感的生活。

日本经济崩溃给我们的重要启示是，必须敬畏经济泡沫。人类试图主动快速地刺破泡沫，往往会引发巨大灾难。

三重野康被指责为“失去二十年”的罪魁祸首，正是因为他对泡沫缺乏足够的耐心，急切刺破泡沫反而加剧了经济危机。

曾经不可一世的日本经济、号称永不下跌的东京房价，在一夜之间化为乌有。从宏观角度来看，过于激进的政策绝非解决经济问题的上策。

中国正处于从中等收入向更高水平迈进的关键阶段，一旦主动戳破房地产泡沫，后果将不堪设想。一个经济体的扩张意愿和进取决心就像一个装满水的瓶子，初始时水是满的，但每经历一次剧烈摇晃，水就会洒出一些，而过于剧烈的震荡甚至会将水全部倒空。

我们要珍惜瓶子里的水，减少不必要的震荡，保存经济增长的希望。

日本调查公司帝国数据银行的数据显示，2021年日本全国约147万家公司的社长平均年龄为60.3岁，即便他们有心再次奋斗，恐怕也已错过最佳时机。

相比之下，中国目前经济的结构性优势依然显著，传统产业优势犹存，新兴产业发展迅猛，创业人群如雨后春笋般涌现。

虽然经济发展过程中会遇到各种挫折，但中国人民对美好生活的追求从未停止。

时间宝贵，我们切不可轻易丧失信心和勇气，只要我们的心气还在，国家的发展就不会停滞，国运就不会衰败。